Bebauungspläne für Bauaufsichtsbehörden erstellen - Thomsen Gruppe

Bebauungsplan

Die Thomsen Projektentwicklung ist seit vielen Jahren auch im vorbereitenden Baugewerbe tätig und regelmäßig als Planungsträger wie auch Investor in die Planung der Gemeinden eingebunden. Die Entwicklung und Mitwirkung bei der Aufstellung von Bebauungsplänen ist eine unserer „Königsdisziplinen“. Wir arbeiten diese sog. B-Plan-Entwicklungen Hand in Hand mit Gemeinden aus und stellen z.B. dabei sicher, dass gemäß §1 des Baugesetzbuches öffentliche und private Belange berücksichtigt werden, die natürlichen Lebensgrundlagen geschützt sind und eine menschenwürdige Umwelt gewährleistet wird. Binden Sie uns in Ihre Projekte mit ein und schaffen Sie die Grundvoraussetzungen für Erstklassigkeit in Bezug auf Organisation, Planung und bauvorbereitende Maßnahmen für Ihr Grundstück oder Ihren zukünftigen Wohnraum. 

INTERESSE? SCHREIBEN SIE UNS AN!

INFOBOX FÜR INTERESSENTEN

WAS IST EIGENTLICH EIN BEBAUUNGSPLAN (B-PLAN)?

Ein qualifizierter Bebauungsplan gibt Auskunft darüber, inwieweit die bauliche Nutzung einer überbaubaren Grundstücksfläche möglich ist. Er wird auf Grundlage des Flächennutzungsplans entwickelt und ist im Gegensatz zu diesem auch für den einzelnen Bürger verbindlich. Der Bebauungsplan ist damit der unmittelbar verbindliche sowie vollzugsfähige Bauleitplan für ein Bauvorhaben im Planbereich (§§ 30, 31 BauGB). Planbereich bedeutet, dass es unabhängig davon ist, ob das Vorhaben innerhalb oder außerhalb einer Ortschaft liegt. Wenn ein Bauvorhaben nicht in den Planbereich fällt – d.h. wenn kein qualifizierter Bebauungsplan vorhanden ist – richtet sich seine Zulässigkeit nach den Festsetzungen des Innenbereichs ( § 34 BauGB) oder Außenbereichs (§ 35 BauGB). Der Bebauungsplan wird von der Gemeinde als Satzung erlassen (vgl. § 10 BauGB) und enthält die verbindliche Planung über die Nutzung einer bestimmten Fläche. Der Plan gibt damit vor, in welcher Weise Grundstücke bebaut werden dürfen. Seine Festsetzungen können dabei inhaltlich frei nach den Beispielen in § 9 I BauGB erlassen werden – bestimmte Erfordernisse sind jedoch zwingend vorgegeben, damit ein sogenannter qualifizierter Bebauungsplan vorliegt. Diese sind: die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die Überbaubarkeit des Grundstücks, die Überbaubarkeit von örtlichen Verkehrsflächen sowie die Sicherung der Erschließung (vgl. § 30 I BauGB). Ein einfacher Bebauungsplan liegt vor, wenn nur drei dieser vier Festsetzungen notwendig sind. Dabei ist das Aufstellungsverfahren beim einfachen wie auch beim qualifizierten Bebauungsplan gleich. Sind jedoch weniger Festsetzungen vorhanden, ist der Bauherr grundsätzlich freier darin, sein Grundstück individuell zu bebauen. Dies liegt daran, da er in diesen Fällen keine entsprechenden Festsetzungen zu beachten hat. In Fällen, in denen kein Bebauungsplan (kein Planbereich) vorliegt, hat sich der Bauherr damit ausschließlich an den allgemeinen Vorgaben für den Innen- und Außenbereich sowie an der BauNVO zu orientieren.

Vor einem Grundstückskauf, wie auch vor der Planung einer Bebauung von bereits im Eigentum stehender Grundstücke, ist ein Blick in den Bebauungsplan obligatorisch. Auf Grundlage des Bebauungsplan erfolgt die Erteilung von Baugenehmigungen durch die Bauaufsichtsbehörde. Die Stadt bzw. Gemeinde nimmt mit der Aufstellung eines solchen Bebauungsplans ihre Selbstverwaltungskompetenz wahr und bezieht dabei städteplanerische Belange mit ein. Solche öffentlichen Belange werden immer mit privaten Belangen untereinander wie auch gegeneinander abgewogen. Durch die Beteiligung der Öffentlichkeit während der Einsicht im Aufstellungsverfahren ergibt sich die Möglichkeit frühzeitig bei der städteplanerischen Entwicklung mitzuwirken. Denn ist der B-Plan einmal beschlossen, kann man gegen diesen nur noch im Wege eines sogenannten Normenkontrollverfahrens vorgehen. Den Antrag hierfür kann jede natürliche oder juristische Person stellen. Wichtig ist allerdings, dass bereits vor dem rechtskräftigen Beschluss der Satzung bei der Entwicklung des B-Plans mitbestimmt wird. 

WELCHE INFORMATIONEN ENTHÄLT EIN BEBAUUNGSPLAN?

Dem qualifizierten Bebauungsplan sind textliche Festsetzungen einer Gemeinde über die zulässige Bebauung und Nutzung von überbaubaren Grundstücksflächen zu entnehmen. Insgesamt deckt er aber nicht nur solche Flächen ab, sondern meist bereits ein gesamtes Gemeindegebiet. Der Blick in das Baugesetzbuch (BauGB) wie auch in die Baunutzungsverordnung (BauNVO) bietet zwar einen ersten großen Überblick an wichtigen Information. Dennoch fällt es vielen Grundstückseigentümern schwer, den rechtsverbindlichen Plan entsprechend zu analysieren und die individuellen Problemfelder zu erkennen. Wir von Thomsen Projektentwicklung haben daher eine zusammenfassende Erklärung über die vier Festsetzungen zusammengestellt:

  1. Art der baulichen Nutzung – Unter der Art der baulichen Nutzung versteht man eine festgesetzte Baugebietsart bzw. einen Gebietscharakter. Diese können Kleinsiedlungs-, Wohn-, Dorf-, Misch-, Kern, Industrie-, Sonder- und Gewerbegebiete, wie auch die seit 2017 neu eingeführten sogenannten Urbanen Gebiete sein. Auch die allgemeine Art einer Baufläche als Wohnbau- oder Sonderbaufläche wie auch eine Einordnung als gemischte oder gewerbliche Baufläche kann hierunter fallen. Durch eine solche Einteilung seitens der Stadt kann die erlaubte Nutzung der Grundstücksfläche im betroffenen Baugebiet eingesehen und die Bebauung des Grundstücks nach dieser Planung vorgenommen werden.
  2. Maß der baulichen Nutzung – Das Maß der baulichen Nutzung gibt Auskunft über die zulässige Anzahl an erlaubten Geschossflächen, Baumassen und Grundflächen. Auch die allgemein zugelassene Höhe von baulichen Anlagen ist dem Maß der baulichen Nutzung zu entnehmen. Obergrenzen sowie Festsetzungen orientieren sich meist sowohl am Gebietscharakter als auch an bereits vorhandenen Bebauungen. 
  3. Überbaubarkeit von Grundstücken – Die Bestimmung von überbaubaren Flächen kann durch die Festsetzungen von Baugrenzen, Bautiefen und Baulinien erfolgen. Die Baulinie gibt vor, dass exakt auf dieser Linie gebaut werden muss. Ist eine Baugrenze festgelegt, so dürfen Gebäude und Gebäudeteile diese nicht überschreiten. 
  4. Bauweise – Im Bebauungsplan kann die Bauweise als offene oder geschlossene Bauweise festgesetzt werden. Damit wird festgelegt, ob bei der Errichtung eines Gebäude ein Grenzabstand zu anderen Häusern eingehalten werden muss. Die geschlossene Bauweise bedeutet hierbei, dass die Gebäude ohne einen seitlichen Grenzabstand errichtet werden können. Bei der offenen Bauweise hingegen hat die Errichtung von Einzelhäusern, Doppelhäusern wie auch Hausgruppen mit einem seitlichen Grenzabstand zu erfolgen. Im B-Plan kann auch festgelegt werden, dass beispielsweise eine ausschließlich mit Einzelhäusern bebaute Fläche im Plangebiet die weitere Bebauung von Grundstücken nur in dieser Bauweise vorsieht.


LEISTUNGEN DER THOMSEN GRUPPE IM BEREICH BEBAUUNGSPLÄNE

Die THOMSEN Projektentwicklungs GmbH & Co. KG setzt von Anfang an auf eine enge Zusammenarbeit mit den Gemeinden. Hand in Hand mit diesen, schaffen wir Voraussetzungen, die sowohl die städtebauliche Ordnung als auch private wie öffentliche Belange sichern. 

Wir setzen uns sowohl für private Bauherrn, als auch für Kommunen in Vorbereitung der Baumaßnahmen mit den Bebauungsplänen auseinander. Dabei gilt es unter anderem, das geltende Bauplanungsrecht zu beachten, um eine problemlose Realisierung der Bebauung zu ermöglichen. Die Thomsen Projektentwicklung ist eine zuverlässige Wahl, wenn es um die sorgfältige Vorbereitung von Bauvorhaben geht.